Ein Paar unterschreibt einen Vorvertrag für eine alte Wohnung, die im DPE mit F eingestuft ist. Drei Monate später lehnt die Bank den Kredit ab: Die Verschuldungsquote überschreitet den zulässigen Schwellenwert, sobald die Kosten für die energetische Sanierung einbezogen werden. Dieses Szenario, das immer häufiger vorkommt, verdeutlicht, wie sehr sich der Immobilienmarkt nicht mehr nur auf die Suche nach einer Immobilie und die Preisverhandlung beschränkt.
Heute erfordert der Kauf oder die Miete in vollem Vertrauen das Verständnis von schnell wechselnden bank-, energie- und steuerlichen Rahmenbedingungen.
Bankverhalten und Kreditfähigkeit: Was Banken wirklich überprüfen
Bevor man überhaupt nach einer Wohnung sucht, ist es ratsam, die eigene Bankunterlagen mit den Augen eines Kreditanalysten zu betrachten. Immobilienkreditvermittler stellen fest, dass die Banken 2024-2025 strukturiertes Budgetmanagement schätzen: programmierte Ersparnisse, geringe Überziehung, hoher Lebensunterhalt. Das Einkommensniveau allein reicht nicht mehr aus; das “Bankverhalten” spielt ebenso eine Rolle bei der Entscheidung.
Konkret sprechen wir von Kontoauszügen ohne Vorfälle über drei bis sechs Monate, der Fähigkeit, regelmäßig Geld zur Seite zu legen, und einer insgesamt kontrollierten Verschuldung. Seit 2024 werden die HCSF-Regeln zur Verschuldung von den französischen Banken strenger angewendet (HCSF-Bericht 2024, Banque de France). Das Ergebnis: Die Kreditfähigkeit der Haushalte sinkt, insbesondere für Mietinvestoren, die bereits einen Kredit für die Hauptwohnung haben.
Die Immobilienanzeigen, die auf der Website von CLE Immobilier veröffentlicht werden, ermöglichen es, die Preise des lokalen Marktes schnell mit dem eigenen Budgetrahmen zu vergleichen, was Besichtigungen von unerschwinglichen Objekten vermeidet.
DPE und energetische Sanierung: Die versteckten Kosten eines alten Immobilienkaufs
Die energetische Sanierung, die für Wohnungen mit der Einstufung G und dann F obligatorisch ist, hat den Markt für den Kauf verändert. Die Mietverbote für die energieintensivsten Heizschwämme sind bereits aktiv, und die Marktstudien 2023-2024 der FNAIM und des Observatoire Clameur zeigen einen Anstieg der Verkaufsangebote von schlecht performierenden Altbauten.
Für einen Käufer bedeutet das zwei Dinge. Erstens, die Kosten für die energetische Sanierung systematisch in das Budget für den Erwerb einzubeziehen. Eine Immobilie, die unter dem Marktpreis mit einem DPE von F oder G angeboten wird, verbirgt oft eine Rechnung für Arbeiten, die den Preisnachlass zunichte macht.
Zweitens, für einen Mietinvestor kann eine schlecht eingestufte Immobilie im DPE einfach nicht mehr vermietet werden, ohne vorherige Arbeiten. Vor der Unterzeichnung überprüft man die Energieklasse, fordert Kostenvoranschläge für die Sanierung an und berechnet die Nettorendite entsprechend neu.
Zu überprüfende Punkte vor jedem alten Kauf
- Die aktuelle DPE-Klasse und die notwendigen Arbeiten, um mindestens die Klasse E zu erreichen (erforderliche Schwelle für die Vermietung)
- Die Existenz eines mehrjährigen Sanierungsplans in der Eigentümergemeinschaft, der möglicherweise erhebliche Mittelabrufe erfordert
- Der Betrag des bereits vom Eigentümerverband gebildeten Sanierungsfonds
- Die tatsächlichen Kostenvoranschläge von lokalen Handwerkern, nicht die generischen Schätzungen, die online zu finden sind
Kaufen oder mieten: Eine Berechnung, die vom lokalen Markt abhängt
Die Daten 2023-2024 zeigen einen merklichen Rückgang des Transaktionsvolumens im Altbau in der französischen Metropolregion, während die Mieten in den meisten großen Metropolen weiterhin steigen (Immobilienmarktbarometer 2024, Notaires de France). Diese Diskrepanz verändert die Berechnung “kaufen oder mieten”: kurz- und mittelfristig wird die Miete in mehreren angespannten Märkten wieder wettbewerbsfähig.
Es kann keine universelle Regel angewendet werden. In einer Stadt, in der die Kaufpreise stagnieren und die Mieten steigen, kann es vorteilhaft sein, Mieter zu bleiben, um die Ersparnisfähigkeit zu bewahren und anders zu investieren. Im Gegensatz dazu behält der Kauf zum Vermieten in Gebieten, in denen der Preis pro Quadratmeter erschwinglich bleibt und die Mietnachfrage stark ist, einen echten Vermögenswert.
Die klassische Falle besteht darin, nur die Kreditrate mit der monatlichen Miete zu vergleichen. Diese Abkürzung ignoriert die Notarkosten, die Grundsteuer, die Eigentümergemeinschaftskosten, die Versicherung für nicht selbst genutzte Immobilien und vor allem die Opportunitätskosten des in die Anzahlung investierten Kapitals.
Die oft unterschätzten Posten bei einem Kauf
- Die Notarkosten, die einen erheblichen Teil des Preises im Altbau ausmachen
- Die Grundsteuer, die je nach Gemeinde variiert und in vielen Gemeinden steigt
- Die nach dem Kauf beschlossenen Sanierungsarbeiten, die manchmal nicht eingeplant sind
- Die Kreditnehmerversicherung, deren Gesamtkosten über die Laufzeit des Kredits oft höher sind als man denkt
Mietinvestition: Tatsächliche Rentabilität und tägliches Management
Kaufen, um zu vermieten, bleibt eine Strategie zum Vermögensaufbau, vorausgesetzt, man verwechselt nicht Bruttorendite mit Nettorendite. Die Bruttorendite (jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis) bietet einen ersten Filter, verdeckt jedoch die tatsächlichen Kosten: Leerstand, Instandhaltung, Besteuerung der Mieteinnahmen, mögliche Mietausfälle.
Eine rentable Mietinvestition wird nach allen Kosten und der Besteuerung berechnet, nicht vorher. Die Steuervergünstigungen (möblierte Vermietung, Mikro- oder reale Regime) verändern das Nettoergebnis erheblich, bringen jedoch auch Anforderungen an die Haltedauer und Mietobergrenzen mit sich, die von Anfang an berücksichtigt werden müssen.
Die Mietverwaltung selbst erfordert Zeit: Suche nach Mietern, Übergabeprotokolle, Zahlungsüberwachung, Instandhaltungsmanagement. Die Delegation an einen Fachmann hat ihren Preis, sichert jedoch den Prozess, insbesondere wenn man eine Immobilie in einer Stadt besitzt, in der man nicht wohnt.
Der Immobilienmarkt 2024-2025 belohnt Käufer, die ihre Berechnungen vor dem Besuch anstellen, nicht danach. Überprüfen Sie Ihre Bankunterlagen, kalkulieren Sie die energetische Sanierung, vergleichen Sie Kauf und Miete auf Ihrem lokalen Markt: Diese drei Schritte, in dieser Reihenfolge, vermeiden die meisten unangenehmen Überraschungen. Der Rest ist Verhandlung.