Ein nahestehender Mensch ohne Mietzahlung unter seinem Dach zu beherbergen, ist in Frankreich eine gängige Praxis. Ob um einem Freund zu helfen, ein studierendes Kind unterzubringen oder einen älteren Elternteil zu beherbergen, diese Situation betrifft Millionen von Haushalten. Doch hinter dieser solidarischen Geste verbergen sich steuerliche, administrative und rechtliche Verpflichtungen, deren Ignorierung beiden Parteien teuer zu stehen kommen kann.
Leihgabe und Umqualifizierung in einen Mietvertrag: die juristische Falle, die es zu vermeiden gilt
Wenn Sie eine leerstehende Wohnung einem nahestehenden Menschen ohne Miete zur Verfügung stellen, spricht das Zivilrecht von einer Leihgabe, auch bekannt als Commodat. Dieser Begriff bezeichnet einen Vertrag, durch den Sie einen Gegenstand kostenlos ausleihen, wobei der Nutzer verpflichtet ist, ihn zurückzugeben.
Die Unterscheidung zu einem klassischen Mietvertrag scheint theoretisch einfach. In der Praxis führt sie jedoch zu Streitigkeiten. Der Kassationshof, 3. Zivilsenat, hat in einem Urteil vom 9. Juli 2026 (Az. 25-14.065) klargestellt, dass eine kostenlose Nutzung nicht automatisch in einen Mietvertrag umqualifiziert wird. Die Bedingung: dass die Vereinbarung schriftlich korrekt qualifiziert ist und das Verfahren zur Rückgabe eingehalten wird.
Ein Nutzer, der sich als Mieter betrachtet, kann Schutzrechte (Recht auf Verbleib in der Wohnung, Kündigungsfrist von sechs Monaten) beanspruchen, die ein einfacher Gast nicht hat. Die Entscheidung des Berufungsgerichts Nîmes vom 12. November 2025 (Az. 24/03979) veranschaulicht dies: Der Nutzer argumentierte, dass die Leihgabe bis zu seinem Tod dauern müsse.
Die Richter wiesen dies zurück und bestätigten, dass die Möglichkeit, die Leihgabe für kostenlos zu beherbergen, nicht lebenslang bindet, es sei denn, es gibt eine sehr eindeutige Klausel.
Der Reflex, den Sie annehmen sollten: Ein schriftliches Dokument, auch wenn es nur summarisch ist, zu erstellen, das die kostenlose Natur der Nutzung und deren voraussichtliche Dauer erwähnt. In Abwesenheit einer festgelegten Dauer verlangen die Richter eine angemessene Kündigungsfrist vor jeder Rückgabeforderung.
Steuererklärung und Wohnsteuer: wer zahlt was
Kostenloses Beherbergen befreit niemanden von seinen steuerlichen Verpflichtungen. Es gibt zwei deutlich unterschiedliche Situationen.
Der Gast lebt bei Ihnen
Wenn Ihr nahestehender Mensch Ihre Wohnung teilt, sind Sie weiterhin für die Wohnsteuer auf Zweitwohnungen verantwortlich (die Wohnsteuer für Hauptwohnungen wurde für Privatpersonen abgeschafft). Der Gast muss seine neue Adresse beim Finanzamt anmelden, auch wenn er keine Miete zahlt.
Der Gast bewohnt allein eine leerstehende Wohnung
Wenn die beherbergte Person die einzige ist, die die Immobilie bewohnt (Zweitwohnung, leere Wohnung), wird sie zur Zahlung der Wohnsteuer verpflichtet. Die Berechnung erfolgt zum 1. Januar basierend auf ihrem Einkommen.
Für den Gastgeber gibt es einen indirekten steuerlichen Vorteil. Da Sie keine Miete erhalten, erklären Sie kein Einkommen aus Vermietung. Daher werden Sie für diese Immobilie nicht auf der Grundlage der Mieteinkünfte besteuert. Allerdings können Sie keine Kosten (Reparaturen, Zinsen) im Zusammenhang mit dieser Immobilie von Ihren Mieteinkünften abziehen.
Auswirkungen auf CAF-Hilfen und Sozialleistungen
Dies ist oft der am wenigsten bekannte Aspekt. Sie beherbergen einen Freund, der RSA oder APL bezieht. Diese Situation verändert die Berechnung seiner Ansprüche.
- Ein Gast, der keine Miete zahlt, kann keinen Anspruch auf Wohnhilfen (APL, ALS, ALF) erheben. Diese Leistungen sind an die tatsächliche Zahlung einer Miete oder Gebühr gebunden.
- Für den RSA berücksichtigt die CAF die Situation der kostenlosen Unterbringung bei der Bewertung der Ressourcen. Der Gast muss seine tatsächliche Situation melden, andernfalls droht eine Rückzahlung von zu viel erhaltenen Leistungen.
- Wenn der Gast Ihrem steuerlichen Haushalt zugeordnet ist (z.B. volljähriges Kind), können seine Einkünfte Ihren Familienquotienten und damit den Betrag bestimmter einkommensabhängiger Hilfen beeinflussen.
Die CAF verlangt eine Erklärung zur Situation der Unterbringung, die in der Regel von einer Bestätigung der kostenlosen Unterbringung begleitet wird. Dieses Dokument, das vom Gastgeber auf einem freien Blatt verfasst wird, gibt die Identität beider Parteien an und bestätigt das Fehlen einer Mietzahlung.
Bestätigung der Unterbringung und Versicherung: zwei oft vernachlässigte Formalitäten
Die Bestätigung der kostenlosen Unterbringung ist keine bloße administrative Formalität. Sie dient als Wohnsitznachweis für den Gast in vielen Angelegenheiten: Eröffnung eines Bankkontos, Anmeldung auf Wählerlisten, Beantragung eines Personalausweises.
Dieses Dokument muss mehrere Elemente enthalten, um akzeptiert zu werden:
- Die vollständige Identität des Gastgebers (Name, Vorname, Geburtsdatum und -ort)
- Die genaue Adresse der zur Verfügung gestellten Wohnung
- Die ausdrückliche Erwähnung, dass die Unterbringung kostenlos ist und dass die Person tatsächlich an dieser Adresse wohnt
- Eine Kopie des Ausweises des Gastgebers und einen Wohnsitznachweis auf seinen Namen
Was die Versicherung betrifft, stellt sich die Frage je nach Konfiguration unterschiedlich. Wenn der Gast unter Ihrem Dach lebt, ist er in der Regel durch Ihre Hausratversicherung als Bewohner versichert. Überprüfen Sie jedoch Ihren Vertrag: Einige Versicherer verlangen eine spezifische Meldung über einen bestimmten Zeitraum hinaus.
Wenn der Gast allein eine leerstehende Wohnung bewohnt, muss er seine eigene Hausratversicherung abschließen. Der Eigentümer bleibt verpflichtet, das Gebäude zu versichern, aber die Haftpflicht des Bewohners fällt unter seinen eigenen Vertrag.
Ein kostenloses Beherbergen beenden: Fristen und Verfahren
Die Frage des Endes der Unterbringung bleibt die sensibelste. Ohne schriftlichen Vertrag kristallisieren sich die Spannungen schnell.
Für eine Leihgabe ohne festgelegte Dauer kann der Gastgeber jederzeit die Rückgabe der Wohnung verlangen, muss jedoch eine angemessene Frist einhalten. Die Rechtsprechung legt keine universelle Dauer fest: Diese Frist hängt von der persönlichen Situation des Gastes ab (Alter, Gesundheitszustand, Möglichkeit der Unterbringung).
Wenn im Vertrag eine Dauer vorgesehen ist, kann der Verleiher die Immobilie vor Ablauf dieser Frist nicht zurückfordern, es sei denn, es besteht ein dringender und unvorhergesehener Bedarf. Im Falle einer Weigerung, die Räumlichkeiten zu verlassen, ist ein gerichtliches Räumungsverfahren erforderlich, auch in Abwesenheit eines Mietvertrags. Der Gastgeber kann nicht eigenmächtig die Schlösser wechseln oder die Versorgungsleistungen abstellen.
Das frühzeitige Formalisieren der Vereinbarung, das Festlegen einer indikativen Dauer und das Aufbewahren einer von beiden Parteien unterzeichneten Kopie vermeiden die überwiegende Mehrheit dieser Blockaden. Eine gut geregelte kostenlose Unterbringung schützt sowohl den Gastgeber als auch den Gast.