Le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 a modifié la liste des communes classées en zone tendue, avec des effets directs sur les baux d’habitation signés ou renouvelés depuis son entrée en vigueur. Ce reclassement touche des milliers de communes réparties sur le territoire métropolitain. Pour les locataires comme pour les bailleurs, la question n’est pas abstraite : préavis, loyer à la relocation, taxe sur les logements vacants – tout dépend du classement de la commune où se situe le bien.
Classement en zone tendue : un effet communal, pas infra-communal
Un point que la plupart des guides omettent : le classement s’applique à l’ensemble de la commune, sans découpage par quartier. Si votre commune figure dans la liste annexée au décret, chaque bail d’habitation sur son territoire est concerné, que le logement soit en centre-ville ou en périphérie.
Cette logique communale simplifie la vérification. Il suffit de connaître le nom de la commune du logement et de le confronter à la liste officielle publiée sur Légifrance ou sur Service-Public.fr. L’ensemble des informations nécessaires pour déterminer si vous êtes concerné est synthétisé sur le site Immobilier Hebdo à découvrir avec les références réglementaires à jour.
En revanche, le classement en zone tendue et le dispositif d’encadrement des loyers au sens strict (plafonnement par arrêté préfectoral) ne couvrent pas toujours les mêmes périmètres. Une commune peut être en zone tendue sans que l’encadrement expérimental des loyers y soit actif. Ces deux mécanismes obéissent à des calendriers et des textes distincts.
Nouvelles communes en zone tendue : quand les effets s’appliquent-ils aux baux existants
L’entrée d’une commune dans la liste ne bouleverse pas du jour au lendemain les contrats en cours. Les effets du nouveau classement ne sont pas rétroactifs sur les baux existants. Concrètement, un bail signé avant la publication du décret continue de produire ses effets selon les règles qui prévalaient à sa signature.
Les nouvelles dispositions s’appliqueront au prochain renouvellement du bail ou à la prochaine relocation. Pour un locataire en place, le préavis réduit à un mois ne devient opposable qu’à partir du moment où le classement est effectif et où le congé est donné après cette date.
Cette temporalité change la réponse à la question « êtes-vous concerné ? ». Un propriétaire dont le bien se situe dans une commune fraîchement classée n’a pas à modifier immédiatement les conditions du bail en cours. En revanche, il doit anticiper les conséquences pour la prochaine mise en location :
- Le loyer à la relocation sera plafonné : il ne pourra pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf travaux d’amélioration ou sous-évaluation manifeste.
- Le préavis du locataire passera de trois mois à un mois, sans justificatif particulier à fournir au-delà de la localisation en zone tendue.
- Le logement entre dans le champ de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation si le bien reste inoccupé plus de douze mois.
Taxe sur les logements vacants en zone tendue : le dispositif « deux en un » de 2026
Le classement en zone tendue ne se limite pas au préavis et aux loyers. Les communes concernées basculent dans le périmètre de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, un mécanisme qualifié de « deux en un » par la Banque des Territoires.
Le principe : un logement vacant depuis plus de douze mois dans une commune classée en zone tendue est soumis à une taxe dont le taux atteint 17 % la première année et 34 % ensuite. Ce n’est plus un signal faible. Pour un propriétaire qui laisse un bien inoccupé, la facture fiscale devient un vrai paramètre de gestion.
Les communes nouvellement classées voient donc apparaître cette taxe sans qu’un vote local soit nécessaire. Le classement en zone tendue suffit à déclencher l’application du dispositif. Les propriétaires de logements vacants dans ces communes ont intérêt à vérifier rapidement si leur bien entre dans le champ d’application.
Qui est réellement exposé à cette taxe
La taxe vise les logements habitables mais volontairement laissés vides. Un bien en travaux lourds, un logement mis en vente sans trouver preneur ou un bien occupé à titre saisonnier peuvent, sous conditions, échapper au dispositif. Les données disponibles ne permettent pas de conclure sur le taux réel de recouvrement de cette taxe dans les communes récemment classées, mais le cadre juridique est posé.
Encadrement de l’évolution des loyers : reconduction jusqu’en juillet 2027
Le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers a été reconduit pour la période du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Ce mécanisme, distinct du plafonnement expérimental par arrêté préfectoral, s’applique dans toutes les communes en zone tendue.
À la relocation, le bailleur ne peut pas fixer librement un loyer supérieur à celui du précédent occupant. Deux exceptions existent :
- Des travaux d’amélioration d’un montant significatif ont été réalisés depuis le départ du dernier locataire.
- Le loyer précédent était manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
En dehors de ces cas, le loyer est gelé au niveau du bail précédent, indexation légale mise à part. Pour les bailleurs qui comptaient sur une relocation pour ajuster leur loyer au prix du marché, le classement en zone tendue ferme cette possibilité.
Préavis réduit en zone tendue : ce que le locataire doit mentionner
Le préavis d’un mois en zone tendue est automatique, mais encore faut-il que le locataire mentionne le motif dans sa lettre de congé. La référence au classement de la commune en zone tendue doit figurer dans le courrier, avec l’indication du décret applicable.
Un congé qui ne précise pas ce fondement reste valable, mais le bailleur peut contester la durée réduite et exiger le respect du préavis de trois mois. En pratique, joindre un extrait de la liste des communes classées ou citer le numéro du décret suffit à sécuriser la démarche.
Le classement en zone tendue ne modifie pas le préavis du bailleur, qui reste de six mois pour un logement vide et de trois mois pour un meublé, quel que soit le zonage.
La liste des communes classées évolue par décret, sans calendrier fixe. Vérifier le statut de sa commune avant chaque échéance de bail reste la précaution la plus fiable, tant pour le locataire que pour le propriétaire.