Die Immobilieninvestition macht 2025 nur noch 12 % der neuen Immobilienfinanzierungen aus, gegenüber 14,9 % ein Jahr zuvor, so die von Ouest-France veröffentlichten Daten. Diese Marktverengung bedeutet nicht, dass die Investition weniger relevant geworden ist, sondern sie erfordert eine erhöhte Strenge in jeder Phase des Projekts. Die Zinssätze, die steuerlichen Reformen des LMNP und die Verlängerung der Mietdauer der Mieter verändern die Parameter einer rentablen Immobilieninvestition.
Mietdauer der Mieter: ein unterschätzter Parameter bei der Rentabilitätsberechnung
Die meisten Leitfäden zur Immobilieninvestition denken in jährlichen Zyklen: monatliche Miete, Nebenkosten, Leerstandsquote, die auf einen Monat pro Jahr geschätzt wird. Dieser Ansatz ignoriert einen grundlegenden Trend, der von Maslow.immo für fast 30.000 abgeschlossene Mietverträge zwischen 2019 und 2025 dokumentiert wurde: die durchschnittliche Mietdauer ist von 28,3 Monaten auf 37,6 Monate gestiegen, was einem Anstieg von etwa einem Drittel entspricht.
Ein Mieter, der drei Jahre statt zwei bleibt, bedeutet eine reduzierte Fluktuation, weniger Kosten für die Instandsetzung zwischen zwei Mietverträgen und einen Rückgang der Leerstände. Das bedeutet jedoch auch, dass die Miete länger fest bleibt, nur an den IRL indexiert, ohne Möglichkeit zur Neubewertung zum Marktpreis bei jedem Mieterwechsel.
Für einen Investor, der seine Rentabilität maximieren möchte, ist es sinnvoll, zu erfahren, wie man mit Immobilier Hebdo in Immobilien investiert, um seine Mietstrategie an diese Realität anzupassen. Die Wahl der Art des Mietvertrags (möbliert oder unmöbliert, mobil oder klassisch) erhält eine neue Dimension, wenn der durchschnittliche Mieter mehr als drei Jahre bleibt.
LMNP-Reform 2026: Was die Reintegration der Abschreibungen ändert
Der Status des nicht-professionellen möblierten Vermieters war lange Zeit ein wichtiges steuerliches Instrument. Die Möglichkeit, die Immobilie abzuschreiben und gleichzeitig die Kosten abzuziehen, ermöglichte es, die Besteuerung der Mieteinnahmen über mehrere Jahre zu reduzieren oder sogar zu annullieren.
Die in Kraft getretene Reform ändert diesen Mechanismus. Die abgeschriebenen Beträge werden nun in die Berechnung des Veräußerngewinns bei der Veräußerung reintegriert. Konkret wird ein Investor, der 80.000 Euro über zehn Jahre abgeschrieben hat, diesen Betrag zu seinem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn bei der Veräußerung der Immobilie addiert sehen.
Diese Entwicklung mindert nicht das Interesse am LMNP während der Haltephase. Die Mieteinnahmen bleiben dank der Abschreibungen gering besteuert. Die Änderung betrifft den Verkauf: Die Veräußerung einer LMNP-Immobilie nach mehreren Jahren der Abschreibung ist steuerlich teurer als zuvor.
Abwägung zwischen langer Haltedauer und Veräußerung
Der Abzug für die Haltedauer bleibt auf den Immobilienveräußerungsgewinn anwendbar. Ein Investor, der seine Immobilie länger als zweiundzwanzig Jahre behält, profitiert von einer vollständigen Steuerbefreiung auf den Veräußerungsgewinn (dreißig Jahre für die Sozialabgaben). Die Frage wird daher: Kompensiert die Nettorentabilität während der Haltephase die steuerlichen Mehrkosten bei der Veräußerung, wenn diese vor diesen Schwellenwerten erfolgt?
Die Rückmeldungen aus der Praxis gehen diesbezüglich auseinander. Einige Investoren sind der Meinung, dass der LMNP weiterhin attraktiv für Immobilien mit hoher Mietrendite bleibt (kleine Flächen in angespannten Zonen, Wohngemeinschaften). Andere orientieren ihre Strategie auf die unmöblierte Vermietung mit einem steuerlichen Defizit, das es ermöglicht, die Arbeiten vom Gesamteinkommen abzuziehen.
Immobilienkredit und Zinssätze: Abwägung zwischen Bruttorendite und tatsächlichen Finanzierungskosten
Die Bruttorendite einer Mietimmobilie sagt fast nichts über ihre tatsächliche Rentabilität aus. Eine Wohnung, die mit 7 % Bruttorendite in einer mittelgroßen Stadt angeboten wird, kann nach Berücksichtigung der Kreditkosten, der Grundsteuer, der Nebenkosten und der Besteuerung unter 3 % netto fallen.
- Der Zinssatz des Immobilienkredits bestimmt die Gesamtkosten der Transaktion über fünfzehn oder zwanzig Jahre. Eine Abweichung von einem halben Punkt beim Zinssatz kann über die Laufzeit des Kredits mehrere Tausend Euro ausmachen.
- Die Grundsteuer variiert erheblich von Gemeinde zu Gemeinde. Einige Kommunen haben in den letzten Jahren erhebliche Erhöhungen vorgenommen, die die Nettorendite direkt schmälern.
- Die Nebenkosten in alten Gebäuden können einen nicht unerheblichen Teil der Mieten absorbieren, insbesondere in Gebäuden, die energetische Sanierungsarbeiten benötigen.
- Die Kreditnehmerversicherung, oft in schnellen Simulationen vernachlässigt, stellt einen Ausgabenposten dar, der durch Delegation optimiert werden kann.
Die Nettorentabilität nach Steuern und tatsächlichen Kosten zu berechnen bleibt die einzige zuverlässige Methode, um zwei Kaufmöglichkeiten zu vergleichen. Online-Simulatoren, die bei der Bruttorendite enden, führen regelmäßig zu Fehlinformationen.
Enger Mietmarkt und Leerstand: Standortwahl anhand von Daten
Der Mangel an Mietwohnungen in vielen französischen Metropolen schafft einen günstigen Kontext für Vermieter. Die Gebiete, in denen die Mietnachfrage das Angebot bei weitem übersteigt, ermöglichen es, Belegungsquoten nahe 100 % aufrechtzuerhalten und solide Mieterprofile auszuwählen.
Die Analyse eines Standorts anhand von Daten bedeutet, über den Ruf eines Stadtteils hinauszugehen. Die Leerstandsquote, die demografische Entwicklung und das Volumen neuer Bauprojekte sind drei Indikatoren, die es ermöglichen, die tatsächliche Mietspannung eines Sektors zu bewerten.
Neu oder alt: eine Wahl, die vom lokalen Markt abhängt
Der Bau neuer Wohnungen bleibt hinter den geschätzten Bedürfnissen in mehreren Regionen zurück. Dieses strukturelle Defizit stützt die Preise im Altbau und hält den Mietdruck hoch. Für einen Investor kann der Kauf im Altbau mit Renovierungsbedarf einen besseren Einstiegsertrag bieten, vorausgesetzt, das Renovierungsbudget wird kontrolliert und die neuen Anforderungen an die Energieeffizienz (DPE) werden eingehalten.
Das Neue hingegen bietet reduzierte Notarkosten und mehrere Jahre ohne Renovierungsarbeiten, jedoch zu einem in der Regel höheren Kaufpreis pro Quadratmeter. Die Wahl zwischen neu und alt wird durch die projizierte Nettorendite über zehn Jahre entschieden, nicht durch eine grundsätzliche Präferenz.
Die Immobilieninvestition im Jahr 2026 wird mit detaillierteren Daten als vor fünf Jahren gesteuert. Die Mietdauer der Mieter, die Besteuerung des LMNP nach Reform und die tatsächlichen Finanzierungskosten bilden ein Triptychon, das jedes Projekt bereits in der Planungsphase integrieren muss. Die Vernachlässigung eines dieser Parameter bedeutet, eine Rentabilitätsprognose auf unvollständigen Grundlagen zu erstellen.