Der Dekret Nr. 2025-1267 vom 22. Dezember 2025 hat die Liste der Gemeinden, die als angespannte Zonen eingestuft sind, geändert, mit direkten Auswirkungen auf die seit Inkrafttreten unterzeichneten oder erneuerten Mietverträge. Diese Umklassifizierung betrifft Tausende von Gemeinden im gesamten Festland. Für Mieter und Vermieter ist die Frage nicht abstrakt: Kündigungsfristen, Miete bei Wiedervermietung, Steuer auf leerstehende Wohnungen – alles hängt von der Einstufung der Gemeinde ab, in der sich die Immobilie befindet.
Einstufung als angespannte Zone: eine kommunale, keine infra-kommunale Wirkung
Ein Punkt, den die meisten Leitfäden übersehen: die Einstufung gilt für die gesamte Gemeinde, ohne Unterteilung nach Stadtteilen. Wenn Ihre Gemeinde in der dem Dekret angehängten Liste aufgeführt ist, betrifft jeder Mietvertrag auf ihrem Gebiet, egal ob die Wohnung im Stadtzentrum oder am Stadtrand liegt.
Diese kommunale Logik vereinfacht die Überprüfung. Es genügt, den Namen der Gemeinde der Wohnung zu kennen und ihn mit der offiziellen Liste zu vergleichen, die auf Légifrance oder auf Service-Public.fr veröffentlicht ist. Alle notwendigen Informationen, um festzustellen, ob Sie betroffen sind, sind auf der Website Immobilier Hebdo zu finden, mit den aktuellen rechtlichen Verweisen.
Im Gegensatz dazu decken die Einstufung als angespannte Zone und das Mietpreisregulierungsinstrument im engeren Sinne (Deckelung durch Präfekturverordnung) nicht immer dieselben Bereiche ab. Eine Gemeinde kann als angespannte Zone eingestuft sein, ohne dass die experimentelle Mietpreisregulierung dort aktiv ist. Diese beiden Mechanismen folgen unterschiedlichen Zeitplänen und Texten.
Neue Gemeinden in angespannter Zone: Wann gelten die Auswirkungen für bestehende Mietverträge
Der Eintritt einer Gemeinde in die Liste verändert nicht über Nacht die laufenden Verträge. Die Auswirkungen der neuen Einstufung sind nicht rückwirkend für bestehende Mietverträge. Konkret behält ein vor der Veröffentlichung des Dekrets unterzeichneter Mietvertrag seine Gültigkeit gemäß den Regeln, die zum Zeitpunkt seiner Unterzeichnung galten.
Die neuen Bestimmungen gelten bei der nächsten Verlängerung des Mietvertrags oder bei der nächsten Wiedervermietung. Für einen bestehenden Mieter wird die auf einen Monat verkürzte Kündigungsfrist erst dann wirksam, wenn die Einstufung wirksam ist und die Kündigung nach diesem Datum erfolgt.
Diese zeitliche Regelung ändert die Antwort auf die Frage “Sind Sie betroffen?”. Ein Eigentümer, dessen Immobilie in einer neu eingestuften Gemeinde liegt, muss die Bedingungen des laufenden Mietvertrags nicht sofort ändern. Er muss jedoch die Konsequenzen für die nächste Vermietung antizipieren:
- Die Miete bei Wiedervermietung wird gedeckelt: Sie darf nicht höher sein als die letzte Miete, die dem vorherigen Mieter berechnet wurde, es sei denn, es wurden Verbesserungsarbeiten durchgeführt oder es liegt eine offensichtliche Unterbewertung vor.
- Die Kündigungsfrist des Mieters wird von drei Monaten auf einen Monat verkürzt, ohne dass darüber hinaus besondere Nachweise zu erbringen sind, außer der Lage in der angespannte Zone.
- Die Wohnung fällt in den Anwendungsbereich der Steuer auf leerstehende Wohnräume, wenn die Immobilie länger als zwölf Monate unbesetzt bleibt.
Steuer auf leerstehende Wohnungen in angespannter Zone: das “Zwei-in-einem”-System von 2026
Die Einstufung als angespannte Zone beschränkt sich nicht auf die Kündigungsfristen und die Mieten. Die betroffenen Gemeinden fallen in den Anwendungsbereich der Steuer auf leerstehende Wohnräume, einem Mechanismus, der von der Banque des Territoires als “Zwei-in-einem” bezeichnet wird.
Das Prinzip: Eine seit mehr als zwölf Monaten leerstehende Wohnung in einer als angespannte Zone eingestuften Gemeinde unterliegt einer Steuer, deren Satz 17 % im ersten Jahr und 34 % danach beträgt. Das ist kein schwaches Signal mehr. Für einen Eigentümer, der eine Immobilie unbesetzt lässt, wird die Steuerrechnung zu einem echten Managementparameter.
Die neu eingestuften Gemeinden sehen sich dieser Steuer gegenüber, ohne dass eine lokale Abstimmung erforderlich ist. Die Einstufung als angespannte Zone reicht aus, um die Anwendung des Instruments auszulösen. Eigentümer von leerstehenden Wohnungen in diesen Gemeinden sollten schnell überprüfen, ob ihre Immobilie in den Anwendungsbereich fällt.
Wer ist tatsächlich von dieser Steuer betroffen
Die Steuer zielt auf bewohnbare, aber absichtlich leer gelassene Wohnungen ab. Eine Immobilie, die sich in umfangreichen Renovierungsarbeiten befindet, eine zum Verkauf angebotene Wohnung, die keinen Käufer findet, oder eine saisonal genutzte Immobilie kann unter bestimmten Bedingungen von dem System ausgenommen werden. Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerungen über die tatsächliche Einziehungsquote dieser Steuer in den neu eingestuften Gemeinden, aber der rechtliche Rahmen ist gesetzt.
Mietpreisregulierung: Verlängerung bis Juli 2027
Das Instrument zur Regulierung der Mietpreisentwicklung wurde für den Zeitraum vom 1. August 2026 bis zum 31. Juli 2027 verlängert. Dieses Mechanismus, das sich von der experimentellen Deckelung durch Präfekturverordnung unterscheidet, gilt in allen Gemeinden in angespannter Zone.
Bei der Wiedervermietung kann der Vermieter die Miete nicht frei über der des vorherigen Mieters festlegen. Es gibt zwei Ausnahmen:
- Es wurden seit dem Auszug des letzten Mieters bedeutende Verbesserungsarbeiten durchgeführt.
- Die vorherige Miete war offensichtlich unterbewertet im Vergleich zu den Mieten, die in der Nachbarschaft für vergleichbare Wohnungen verlangt werden.
Außerhalb dieser Fälle wird die Miete auf dem Niveau des vorherigen Mietvertrags eingefroren, abgesehen von der gesetzlichen Indexierung. Für Vermieter, die auf eine Wiedervermietung angewiesen waren, um ihre Miete an den Marktpreis anzupassen, schließt die Einstufung als angespannte Zone diese Möglichkeit aus.
Verkürzte Kündigungsfrist in angespannter Zone: Was der Mieter angeben muss
Die einmonatige Kündigungsfrist in angespannter Zone ist automatisch, aber der Mieter muss den Grund in seinem Kündigungsschreiben angeben. Der Verweis auf die Einstufung der Gemeinde als angespannte Zone muss im Schreiben enthalten sein, zusammen mit dem Hinweis auf das anwendbare Dekret.
Eine Kündigung, die diesen Grund nicht angibt, bleibt gültig, aber der Vermieter kann die verkürzte Dauer anfechten und die Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist verlangen. In der Praxis reicht es aus, einen Auszug aus der Liste der eingestuften Gemeinden beizufügen oder die Nummer des Dekrets zu nennen, um den Vorgang abzusichern.
Die Einstufung als angespannte Zone ändert nicht die Kündigungsfrist des Vermieters, die für eine leere Wohnung sechs Monate und für eine möblierte Wohnung drei Monate beträgt, unabhängig von der Zoneneinteilung.
Die Liste der eingestuften Gemeinden ändert sich durch Dekret, ohne festen Zeitplan. Es bleibt die zuverlässigste Vorsichtsmaßnahme, den Status seiner Gemeinde vor jeder Mietvertragsfrist zu überprüfen, sowohl für den Mieter als auch für den Eigentümer.
