El decreto n° 2025-1267 del 22 de diciembre de 2025 ha modificado la lista de municipios clasificados en zona tensa, con efectos directos sobre los contratos de arrendamiento firmados o renovados desde su entrada en vigor. Esta reclasificación afecta a miles de municipios repartidos por el territorio metropolitano. Para los inquilinos como para los arrendadores, la cuestión no es abstracta: preaviso, alquiler a la reubicación, impuesto sobre los alojamientos vacantes – todo depende de la clasificación del municipio donde se encuentra la propiedad.
Clasificación en zona tensa: un efecto municipal, no inframunicipal
Un punto que la mayoría de las guías omiten: la clasificación se aplica a todo el municipio, sin división por barrio. Si su municipio figura en la lista anexa al decreto, cada contrato de arrendamiento en su territorio está afectado, ya sea que la vivienda esté en el centro de la ciudad o en la periferia.
Esta lógica municipal simplifica la verificación. Basta con conocer el nombre del municipio de la vivienda y confrontarlo con la lista oficial publicada en Légifrance o en Service-Public.fr. Toda la información necesaria para determinar si está afectado se sintetiza en el sitio de Immobilier Hebdo a descubrir con las referencias reglamentarias actualizadas.
Sin embargo, la clasificación en zona tensa y el dispositivo de control de alquileres en sentido estricto (techo por decreto prefectoral) no siempre cubren los mismos perímetros. Un municipio puede estar en zona tensa sin que el control experimental de los alquileres esté activo allí. Estos dos mecanismos obedecen a calendarios y textos distintos.
Nuevos municipios en zona tensa: ¿cuándo se aplican los efectos a los contratos existentes?
La entrada de un municipio en la lista no altera de la noche a la mañana los contratos en curso. Los efectos de la nueva clasificación no son retroactivos sobre los contratos existentes. Concretamente, un contrato firmado antes de la publicación del decreto sigue produciendo sus efectos según las reglas que prevalecían en su firma.
Las nuevas disposiciones se aplicarán en la próxima renovación del contrato o en la próxima reubicación. Para un inquilino en su lugar, el preaviso reducido a un mes solo se vuelve oponible a partir del momento en que la clasificación es efectiva y cuando se da el aviso después de esta fecha.
Esta temporalidad cambia la respuesta a la pregunta “¿está usted afectado?”. Un propietario cuyo bien se encuentra en un municipio recién clasificado no tiene que modificar inmediatamente las condiciones del contrato en curso. Sin embargo, debe anticipar las consecuencias para la próxima puesta en alquiler:
- El alquiler a la reubicación estará limitado: no podrá exceder el último alquiler aplicado al inquilino anterior, salvo mejoras o subevaluación manifiesta.
- El preaviso del inquilino pasará de tres meses a un mes, sin necesidad de justificar nada más allá de la localización en zona tensa.
- La vivienda entra en el ámbito del impuesto sobre la vacancia de los locales de vivienda si el bien permanece desocupado más de doce meses.
Impuesto sobre los alojamientos vacantes en zona tensa: el dispositivo “dos en uno” de 2026
La clasificación en zona tensa no se limita al preaviso y a los alquileres. Los municipios afectados pasan al perímetro del impuesto sobre la vacancia de los locales de vivienda, un mecanismo calificado de “dos en uno” por el Banco de Territorios.
El principio: una vivienda vacante desde hace más de doce meses en un municipio clasificado en zona tensa está sujeta a un impuesto cuyo tipo alcanza 17 % el primer año y 34 % después. Ya no es una señal débil. Para un propietario que deja un bien desocupado, la factura fiscal se convierte en un verdadero parámetro de gestión.
Los municipios recién clasificados ven, por lo tanto, aparecer este impuesto sin que sea necesario un voto local. La clasificación en zona tensa es suficiente para activar la aplicación del dispositivo. Los propietarios de viviendas vacantes en estos municipios tienen interés en verificar rápidamente si su bien entra en el ámbito de aplicación.
¿Quién está realmente expuesto a este impuesto?
El impuesto se dirige a las viviendas habitables pero dejadas vacías deliberadamente. Un bien en obras importantes, una vivienda en venta sin encontrar comprador o un bien ocupado de forma estacional pueden, bajo ciertas condiciones, escapar al dispositivo. Los datos disponibles no permiten concluir sobre la tasa real de recaudación de este impuesto en los municipios recientemente clasificados, pero el marco jurídico está establecido.
Control de la evolución de los alquileres: prórroga hasta julio de 2027
El dispositivo de control de la evolución de los alquileres ha sido prorrogado para el período del 1 de agosto de 2026 al 31 de julio de 2027. Este mecanismo, distinto del techo experimental por decreto prefectoral, se aplica en todos los municipios en zona tensa.
En la reubicación, el arrendador no puede fijar libremente un alquiler superior al del anterior ocupante. Existen dos excepciones:
- Se han realizado obras de mejora de un monto significativo desde la salida del último inquilino.
- El alquiler anterior estaba manifiestamente subevaluado en comparación con los alquileres practicados en el vecindario para viviendas comparables.
Fuera de estos casos, el alquiler se congela al nivel del contrato anterior, salvo la indexación legal. Para los arrendadores que contaban con una reubicación para ajustar su alquiler al precio del mercado, la clasificación en zona tensa cierra esta posibilidad.
Preaviso reducido en zona tensa: lo que el inquilino debe mencionar
El preaviso de un mes en zona tensa es automático, pero aún así el inquilino debe mencionar el motivo en su carta de aviso. La referencia a la clasificación del municipio en zona tensa debe figurar en la carta, junto con la indicación del decreto aplicable.
Un aviso que no precise este fundamento sigue siendo válido, pero el arrendador puede impugnar la duración reducida y exigir el cumplimiento del preaviso de tres meses. En la práctica, adjuntar un extracto de la lista de municipios clasificados o citar el número del decreto es suficiente para asegurar el procedimiento.
La clasificación en zona tensa no modifica el preaviso del arrendador, que sigue siendo de seis meses para una vivienda vacía y de tres meses para un amueblado, independientemente de la zonificación.
La lista de municipios clasificados evoluciona por decreto, sin un calendario fijo. Verificar el estado de su municipio antes de cada vencimiento de contrato sigue siendo la precaución más fiable, tanto para el inquilino como para el propietario.
