Het decreet nr. 2025-1267 van 22 december 2025 heeft de lijst van gemeenten die als gespannen zone zijn geclassificeerd gewijzigd, met directe gevolgen voor de huurcontracten die sinds de inwerkingtreding zijn ondertekend of verlengd. Deze herclassificatie raakt duizenden gemeenten verspreid over het vasteland. Voor zowel huurders als verhuurders is de kwestie niet abstract: opzegtermijn, huur bij herverhuur, belasting op leegstaande woningen – alles hangt af van de classificatie van de gemeente waar het pand zich bevindt.
Classificatie als gespannen zone: een gemeentelijk effect, geen infra-gemeentelijk
Een punt dat de meeste gidsen vergeten: de classificatie geldt voor de gehele gemeente, zonder onderverdeling per wijk. Als uw gemeente op de lijst staat die aan het decreet is gehecht, is elk huurcontract op haar grondgebied van toepassing, ongeacht of de woning in het stadscentrum of aan de rand ligt.
Deze gemeentelijke logica vereenvoudigt de controle. Het is voldoende om de naam van de gemeente van de woning te kennen en deze te vergelijken met de officiële lijst die op Légifrance of op Service-Public.fr is gepubliceerd. Alle benodigde informatie om te bepalen of u betrokken bent, is samengevat op de website van Immobilier Hebdo om te ontdekken met de actuele regelgeving.
Daarentegen dekt de classificatie als gespannen zone en het systeem van huurregulering in strikte zin (plafond via prefecturaal besluit) niet altijd dezelfde gebieden. Een gemeente kan als gespannen zone worden geclassificeerd zonder dat de experimentele huurregulering daar actief is. Deze twee mechanismen volgen verschillende tijdschema’s en teksten.
Nieuwe gemeenten in de gespannen zone: wanneer zijn de effecten van toepassing op bestaande huurcontracten
De opname van een gemeente op de lijst verandert niet van de ene op de andere dag de lopende contracten. De effecten van de nieuwe classificatie zijn niet retroactief voor bestaande huurcontracten. Concreet blijft een huurcontract dat vóór de publicatie van het decreet is ondertekend zijn effecten behouden volgens de regels die golden bij de ondertekening.
De nieuwe bepalingen zijn van toepassing bij de volgende verlenging van het contract of bij de volgende herverhuur. Voor een zittende huurder wordt de opzegtermijn van één maand pas van kracht vanaf het moment dat de classificatie effectief is en de opzegging na deze datum wordt gegeven.
Deze temporaliteit verandert het antwoord op de vraag “bent u betrokken?”. Een eigenaar wiens pand zich in een recent geclassificeerde gemeente bevindt, hoeft de voorwaarden van het lopende huurcontract niet onmiddellijk te wijzigen. Daarentegen moet hij de gevolgen voor de volgende verhuur anticiperen:
- De huur bij herverhuur zal worden beperkt: deze mag niet hoger zijn dan de laatste huur die aan de vorige huurder is toegepast, behalve bij verbeteringswerkzaamheden of duidelijke onderwaardering.
- De opzegtermijn van de huurder gaat van drie maanden naar één maand, zonder dat er een specifieke rechtvaardiging moet worden gegeven, behalve de locatie in de gespannen zone.
- De woning valt onder de belasting op leegstand van woonruimten als het pand meer dan twaalf maanden leegstaat.
Belasting op leegstaande woningen in de gespannen zone: het “twee-in-een” systeem van 2026
De classificatie als gespannen zone beperkt zich niet tot de opzegtermijn en de huren. De betrokken gemeenten vallen onder het bereik van de belasting op leegstand van woonruimten, een mechanisme dat door de Banque des Territoires als “twee-in-een” wordt gekwalificeerd.
Het principe: een woning die meer dan twaalf maanden leegstaat in een gemeente die als gespannen zone is geclassificeerd, is onderworpen aan een belasting waarvan het tarief 17% in het eerste jaar en 34% daarna bedraagt. Dit is geen zwak signaal meer. Voor een eigenaar die een pand leeglaat, wordt de fiscale rekening een echt beheersparameter.
De nieuw geclassificeerde gemeenten zien deze belasting verschijnen zonder dat een lokale stemming nodig is. De classificatie als gespannen zone is voldoende om de toepassing van het systeem te activeren. Eigenaren van leegstaande woningen in deze gemeenten doen er goed aan snel te controleren of hun pand onder de toepassingsvoorwaarden valt.
Wie is er daadwerkelijk aan deze belasting blootgesteld
De belasting is gericht op bewoonbare woningen die opzettelijk leeg zijn gelaten. Een pand dat ingrijpend wordt gerenoveerd, een woning die te koop staat zonder koper of een pand dat seizoensgebonden wordt bewoond, kan onder voorwaarden aan het systeem ontsnappen. De beschikbare gegevens stellen niet in staat om conclusies te trekken over het werkelijke incassopercentage van deze belasting in de recent geclassificeerde gemeenten, maar het juridische kader is vastgesteld.
Regulering van de huurprijzen: verlenging tot juli 2027
Het systeem voor de regulering van de huurprijzen is verlengd voor de periode van 1 augustus 2026 tot 31 juli 2027. Dit mechanisme, dat verschilt van de experimentele plafonnering via prefecturaal besluit, is van toepassing in alle gemeenten in de gespannen zone.
Bij herverhuur kan de verhuurder niet vrijelijk een huurprijs boven die van de vorige huurder vaststellen. Er zijn twee uitzonderingen:
- Er zijn significante verbeteringswerkzaamheden uitgevoerd sinds het vertrek van de laatste huurder.
- De vorige huurprijs was duidelijk ondergewaardeerd in vergelijking met de huurprijzen in de omgeving voor vergelijkbare woningen.
Buiten deze gevallen blijft de huurprijs bevroren op het niveau van het vorige contract, met uitzondering van wettelijke indexering. Voor verhuurders die op een herverhuur rekenden om hun huurprijs aan te passen aan de marktprijs, sluit de classificatie als gespannen zone deze mogelijkheid uit.
Verkorte opzegtermijn in de gespannen zone: wat de huurder moet vermelden
De opzegtermijn van één maand in de gespannen zone is automatisch, maar de huurder moet de reden in zijn opzegbrief vermelden. De verwijzing naar de classificatie van de gemeente als gespannen zone moet in de brief staan, met vermelding van het toepasselijke decreet.
Een opzegging die deze basis niet specificeert, blijft geldig, maar de verhuurder kan de verkorte duur betwisten en naleving van de opzegtermijn van drie maanden eisen. In de praktijk is het voldoende om een uittreksel van de lijst van geclassificeerde gemeenten bij te voegen of het nummer van het decreet te citeren om de procedure te beveiligen.
De classificatie als gespannen zone wijzigt de opzegtermijn van de verhuurder niet, die zes maanden blijft voor een leegstaand pand en drie maanden voor een gemeubileerd pand, ongeacht de zonering.
De lijst van geclassificeerde gemeenten evolueert per decreet, zonder vaste kalender. Het is de meest betrouwbare voorzorgsmaatregel voor zowel de huurder als de eigenaar om de status van hun gemeente voor elke huurvervaldatum te controleren.
