Il decreto n. 2025-1267 del 22 dicembre 2025 ha modificato l’elenco dei comuni classificati in zona tesa, con effetti diretti sui contratti di locazione firmati o rinnovati dalla sua entrata in vigore. Questa riclassificazione interessa migliaia di comuni distribuiti sul territorio metropolitano. Per i locatari come per i locatori, la questione non è astratta: preavviso, affitto alla nuova locazione, tassa sugli alloggi vacanti – tutto dipende dalla classificazione del comune in cui si trova l’immobile.
Classificazione in zona tesa: un effetto comunale, non infra-comunale
Un punto che la maggior parte delle guide omette: la classificazione si applica all’intero comune, senza suddivisione per quartiere. Se il tuo comune figura nell’elenco allegato al decreto, ogni contratto di locazione sul suo territorio è interessato, che l’immobile si trovi in centro città o in periferia.
Questa logica comunale semplifica la verifica. È sufficiente conoscere il nome del comune dell’immobile e confrontarlo con l’elenco ufficiale pubblicato su Légifrance o su Service-Public.fr. Tutte le informazioni necessarie per determinare se sei interessato sono sintetizzate su sito Immobilier Hebdo da scoprire con i riferimenti normativi aggiornati.
D’altra parte, la classificazione in zona tesa e il dispositivo di controllo degli affitti in senso stretto (tetto massimo per decreto prefettizio) non coprono sempre gli stessi ambiti. Un comune può essere in zona tesa senza che il controllo sperimentale degli affitti sia attivo. Questi due meccanismi obbediscono a calendari e testi distinti.
Nuovi comuni in zona tesa: quando gli effetti si applicano ai contratti esistenti
L’ingresso di un comune nell’elenco non stravolge dall’oggi al domani i contratti in corso. Gli effetti della nuova classificazione non sono retroattivi sui contratti esistenti. In concreto, un contratto firmato prima della pubblicazione del decreto continua a produrre i suoi effetti secondo le regole vigenti al momento della firma.
Le nuove disposizioni si applicheranno al prossimo rinnovo del contratto o alla prossima nuova locazione. Per un locatario in essere, il preavviso ridotto a un mese diventa opponibile solo a partire dal momento in cui la classificazione è effettiva e il preavviso è dato dopo questa data.
Questa temporalità cambia la risposta alla domanda “sei interessato?”. Un proprietario il cui immobile si trova in un comune recentemente classificato non deve modificare immediatamente le condizioni del contratto in corso. D’altra parte, deve anticipare le conseguenze per la prossima messa in locazione:
- Il canone alla nuova locazione sarà limitato: non potrà superare l’ultimo canone applicato al precedente locatario, salvo lavori di miglioramento o sottovalutazione manifesta.
- Il preavviso del locatario passerà da tre mesi a un mese, senza necessità di giustificativo particolare oltre alla localizzazione in zona tesa.
- L’immobile rientra nel campo di applicazione della tassa sugli immobili vacanti se rimane non occupato per più di dodici mesi.
Tassa sugli immobili vacanti in zona tesa: il dispositivo “due in uno” del 2026
La classificazione in zona tesa non si limita al preavviso e ai canoni. I comuni interessati passano nel perimetro della tassa sugli immobili vacanti, un meccanismo definito “due in uno” dalla Banca dei Territori.
Il principio: un immobile vacante da più di dodici mesi in un comune classificato in zona tesa è soggetto a una tassa il cui tasso raggiunge il 17% il primo anno e il 34% successivamente. Non è più un segnale debole. Per un proprietario che lascia un immobile non occupato, la fattura fiscale diventa un vero parametro di gestione.
I comuni recentemente classificati vedono quindi apparire questa tassa senza che sia necessario un voto locale. La classificazione in zona tesa è sufficiente a innescare l’applicazione del dispositivo. I proprietari di immobili vacanti in questi comuni hanno interesse a verificare rapidamente se il loro immobile rientra nel campo di applicazione.
Chi è realmente esposto a questa tassa
La tassa colpisce gli immobili abitabili ma volontariamente lasciati vuoti. Un immobile in ristrutturazione pesante, un alloggio messo in vendita senza trovare acquirente o un immobile occupato a titolo stagionale possono, a determinate condizioni, sfuggire al dispositivo. I dati disponibili non consentono di concludere sul tasso reale di riscossione di questa tassa nei comuni recentemente classificati, ma il quadro giuridico è stabilito.
Controllo dell’evoluzione degli affitti: proroga fino a luglio 2027
Il dispositivo di controllo dell’evoluzione degli affitti è stato prorogato per il periodo dal 1° agosto 2026 al 31 luglio 2027. Questo meccanismo, distinto dal tetto massimo sperimentale per decreto prefettizio, si applica in tutti i comuni in zona tesa.
Alla nuova locazione, il locatore non può fissare liberamente un canone superiore a quello del precedente occupante. Esistono due eccezioni:
- Sono stati effettuati lavori di miglioramento di importo significativo dalla partenza dell’ultimo locatario.
- Il canone precedente era manifestamente sottovalutato rispetto ai canoni praticati nel vicinato per immobili comparabili.
Al di fuori di questi casi, il canone è bloccato al livello del contratto precedente, fatta eccezione per l’indicizzazione legale. Per i locatori che contavano su una nuova locazione per adeguare il loro canone al prezzo di mercato, la classificazione in zona tesa chiude questa possibilità.
Preavviso ridotto in zona tesa: cosa deve menzionare il locatario
Il preavviso di un mese in zona tesa è automatico, ma è necessario che il locatario menzioni il motivo nella sua lettera di disdetta. Il riferimento alla classificazione del comune in zona tesa deve figurare nella lettera, con l’indicazione del decreto applicabile.
Una disdetta che non precisa questo fondamento rimane valida, ma il locatore può contestare la durata ridotta e richiedere il rispetto del preavviso di tre mesi. In pratica, allegare un estratto dell’elenco dei comuni classificati o citare il numero del decreto è sufficiente per garantire la procedura.
La classificazione in zona tesa non modifica il preavviso del locatore, che rimane di sei mesi per un immobile vuoto e di tre mesi per un immobile arredato, indipendentemente dalla zonizzazione.
L’elenco dei comuni classificati evolve per decreto, senza un calendario fisso. Verificare lo stato del proprio comune prima di ogni scadenza di contratto rimane la precauzione più affidabile, sia per il locatario che per il proprietario.
