O decreto nº 2025-1267 de 22 de dezembro de 2025 modificou a lista das comunas classificadas como zona tensa, com efeitos diretos sobre os contratos de locação assinados ou renovados desde sua entrada em vigor. Essa reclassificação afeta milhares de comunas espalhadas pelo território metropolitano. Para os inquilinos e para os proprietários, a questão não é abstrata: aviso prévio, aluguel na nova locação, imposto sobre imóveis vagos – tudo depende da classificação da comuna onde se localiza o imóvel.
Classificação em zona tensa: um efeito comunal, não infra-comunal
Um ponto que a maioria dos guias omite: a classificação se aplica a toda a comuna, sem divisão por bairro. Se sua comuna figura na lista anexada ao decreto, cada contrato de locação em seu território é afetado, seja o imóvel no centro da cidade ou na periferia.
Essa lógica comunal simplifica a verificação. Basta conhecer o nome da comuna do imóvel e confrontá-lo com a lista oficial publicada no Légifrance ou no Service-Public.fr. Todas as informações necessárias para determinar se você está afetado estão sintetizadas no site Immobilier Hebdo a ser descoberto com as referências regulamentares atualizadas.
Por outro lado, a classificação em zona tensa e o dispositivo de controle dos aluguéis em sentido estrito (teto por decreto prefetural) nem sempre cobrem os mesmos perímetros. Uma comuna pode estar em zona tensa sem que o controle experimental dos aluguéis esteja ativo. Esses dois mecanismos obedecem a calendários e textos distintos.
Novas comunas em zona tensa: quando os efeitos se aplicam aos contratos existentes
A entrada de uma comuna na lista não altera os contratos em vigor da noite para o dia. Os efeitos da nova classificação não são retroativos sobre os contratos existentes. Concretamente, um contrato assinado antes da publicação do decreto continua a produzir seus efeitos de acordo com as regras que prevaleciam na sua assinatura.
As novas disposições se aplicarão na próxima renovação do contrato ou na próxima locação. Para um inquilino em vigor, o aviso prévio reduzido para um mês só se torna aplicável a partir do momento em que a classificação é efetiva e o aviso é dado após essa data.
Essa temporalidade muda a resposta à pergunta “você está afetado?”. Um proprietário cujo imóvel se localiza em uma comuna recém-classificada não precisa modificar imediatamente as condições do contrato em vigor. Por outro lado, ele deve antecipar as consequências para a próxima locação:
- O aluguel na nova locação será limitado: não poderá ultrapassar o último aluguel aplicado ao inquilino anterior, exceto em caso de obras de melhoria ou subavaliação manifesta.
- O aviso prévio do inquilino passará de três meses para um mês, sem necessidade de justificativa adicional além da localização em zona tensa.
- O imóvel entra no campo do imposto sobre a vacância de imóveis habitacionais se permanecer desocupado por mais de doze meses.
Imposto sobre imóveis vagos em zona tensa: o dispositivo “dois em um” de 2026
A classificação em zona tensa não se limita ao aviso prévio e aos aluguéis. As comunas afetadas entram no perímetro do imposto sobre a vacância de imóveis habitacionais, um mecanismo qualificado de “dois em um” pelo Banco dos Territórios.
O princípio: um imóvel vago há mais de doze meses em uma comuna classificada como zona tensa está sujeito a um imposto cujo percentual atinge 17% no primeiro ano e 34% a partir do segundo. Não é mais um sinal fraco. Para um proprietário que deixa um imóvel desocupado, a fatura fiscal se torna um verdadeiro parâmetro de gestão.
As comunas recém-classificadas, portanto, veem surgir esse imposto sem que uma votação local seja necessária. A classificação em zona tensa é suficiente para desencadear a aplicação do dispositivo. Os proprietários de imóveis vagos nessas comunas têm interesse em verificar rapidamente se seu imóvel se enquadra no campo de aplicação.
Quem está realmente exposto a esse imposto
O imposto visa os imóveis habitáveis, mas deixados vazios intencionalmente. Um imóvel em reformas pesadas, um imóvel à venda sem encontrar comprador ou um imóvel ocupado de forma sazonal podem, sob certas condições, escapar do dispositivo. Os dados disponíveis não permitem concluir sobre a taxa real de cobrança desse imposto nas comunas recentemente classificadas, mas o quadro jurídico está estabelecido.
Controle da evolução dos aluguéis: prorrogação até julho de 2027
O dispositivo de controle da evolução dos aluguéis foi prorrogado para o período de 1º de agosto de 2026 a 31 de julho de 2027. Esse mecanismo, distinto do teto experimental por decreto prefetural, se aplica em todas as comunas em zona tensa.
Na nova locação, o proprietário não pode fixar livremente um aluguel superior ao do ocupante anterior. Existem duas exceções:
- Foram realizadas obras de melhoria de valor significativo desde a saída do último inquilino.
- O aluguel anterior estava manifestamente subavaliado em relação aos aluguéis praticados na vizinhança para imóveis comparáveis.
Fora desses casos, o aluguel é congelado no nível do contrato anterior, exceto pela indexação legal. Para os proprietários que contavam com uma nova locação para ajustar seu aluguel ao preço de mercado, a classificação em zona tensa fecha essa possibilidade.
Aviso prévio reduzido em zona tensa: o que o inquilino deve mencionar
O aviso prévio de um mês em zona tensa é automático, mas é necessário que o inquilino mencione o motivo em sua carta de aviso. A referência à classificação da comuna em zona tensa deve constar na correspondência, com a indicação do decreto aplicável.
Um aviso que não especifica essa fundamentação permanece válido, mas o proprietário pode contestar a duração reduzida e exigir o cumprimento do aviso prévio de três meses. Na prática, anexar um extrato da lista das comunas classificadas ou citar o número do decreto é suficiente para garantir o procedimento.
A classificação em zona tensa não altera o aviso prévio do proprietário, que permanece de seis meses para um imóvel vazio e de três meses para um imóvel mobiliado, independentemente da zonagem.
A lista das comunas classificadas evolui por decreto, sem um calendário fixo. Verificar o status de sua comuna antes de cada vencimento de contrato continua sendo a precaução mais confiável, tanto para o inquilino quanto para o proprietário.
